今年二季度以来，房地产市场恢复不及预期，市场调整压力加大。7月24日，政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
　　重大政策利好的背后，7月份的楼市延续探底行情。市场层面，据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年7月，百城新建住宅平均价格为16177元/平方米，同比跌幅继续扩大至0.17%；百城二手住宅平均价格为15685元/平方米，同比跌幅扩大至2.04%。
　　企业层面，百强房企前7月业绩规模继续探底，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%。
　　业内机构纷纷认为，考虑到目前普通二线和三、四线城市楼市限制性政策已基本放开，未来政策优化的空间主要在核心一、二线城市，政策优化方向或涉及优化认房认贷、下调首付比例及贷款利率、降低交易税费、放松区域限购等多个方面。未来，若核心一、二线城市政策能及时优化调整，短期内楼市恢复节奏有望加快。
　　7月市场继续降温
　　新建住宅方面，7月重点城市整体推盘量较6月减少，多数城市楼市交易呈持续疲软态势，新房供需两端均表现低迷。二手住宅方面，部分城市二手房挂牌量仍处高位，业主主动降价以促进成交，二手房价格跌势加深。从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为45个和96个，二手房价下跌城市数量连续2月突破90城。
　　新建住宅方面，7月，各梯队城市新房价格表现各异。具体来看，一线城市新房价格环比上涨0.02%，北京、上海和广州均受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现微幅上涨；二线及三、四线代表城市新房价格环比跌幅分别扩大至0.02%和0.04%。
　　二手住宅方面，7月，各梯队城市二手房价环比显著下跌且跌幅均扩大。具体来看，一线城市二手房价格环比下跌0.24%，跌幅较6月扩大0.11个百分点，北京和深圳二手房价持续回落；二线及三、四线代表城市二手房价格环比分别下跌0.43%和0.39%，跌幅分别较6月扩大0.16个百分点、0.09个百分点。
　　整体来看，7月市场延续二季度以来低迷行情，重点城市市场活跃度持续下行。同时当前居民收入及就业预期无明显改善，房地产市场调整压力加大，市场预期较弱。
　　行业流动性风险仍在演绎
　　楼市复苏动能趋缓，企业去化压力仍然较大。
　　2023年1-7月，据中指院监测，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点。其中TOP100房企7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。销售额超千亿房企10家，与去年同期持平，百亿房企85家，较去年同期减少6家。
　　房企分化格局继续加大。千亿以上阵营10家，与去年同期持平，销售额均值1725.5亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期减少4家，销售额均值785.8亿元。第三阵营（300-500亿）企业20家，较去年同期增加1家，销售额均值383.5亿元。第四阵营（100-300亿）企业为48家，较去年同期减少3家，销售额均值171.0亿元。
　　房企拿地分化显著，50家代表企业拿地总额同比降低32.9%。2023年7月，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，环比下降37.7%。7月，北京、杭州、苏州多个热点一二线城市继续进行了集中供地，但受销售增速下滑影响，企业拿地继续下降。近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地；多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。
　　令人担忧的是，7月行业流动性风险仍在演绎，且危机蔓延至具有国资背景的企业。7月25日，远洋集团发布公告，称公司整体流动性高度承压，将与公司债券持有人协商调整“18远洋01”兑付安排，该债券余额为20亿元，拟展期为自2023年8月2日起12个月，在此期间内分七批偿付本金；7月26日，远洋再度公告，寻求对三只合计本金额为18亿美元的美元票据的利息进行延期支付。早前，远洋集团的两大股东中国人寿保险和大家人寿保险成立的联合工作组已经进驻，以全面掌握企业的经营情况。
　　哪些政策有望迎来优化？
　　7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作。随后，住建部也明确表态“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。”
　　在政治局会议定调及主管部门发声后，7月29-30日，一线城市中北京、深圳等住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此外，7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”等重点内容。
　　业内机构分析认为，预计后续一、二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。接下来，哪些楼市政策有望优化？
　　中指院分析认为，一是优化“认房认贷”政策。当前多数城市已调整首套房贷利率至LPR-20BP，超40城已低于4%。而北京首套商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，首套二套房贷利率加点数均存在下调空间。若认房又认贷政策优化，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。
　　二是调整普宅认定标准或降低非普宅首付比例。北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相对谨慎，或可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。
　　三是其他如优化限售、限价政策、降低交易税费。2023年以来，已有多个二线城市对限售政策进行优化，如长沙由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”，郑州限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。当前一线城市如北京、上海仍执行5年限售，拥有较大的优化空间。
（文章来源：南方都市报）